La vivienda ha sido en la última década nuestra principal fuente de riqueza y la más generalizada entre toda la población. Como ha sido la base sobre la que se ha sustentado el entramado financiero de la mitad de las entidades financieras: las cajas de ahorros. Pero la fuerte devaluación de los activos inmobiliarios y el fuerte incremento de la morosidad les ha provocado la merma de sus beneficios y falta de capital o recursos propios y, en consecuencia, la mayor parte de las cajas de ahorros -con la excepción de La Caixa-, se han visto abocadas a fusiones precipitadas y no consolidadas todavía.
La otra mitad, los bancos, se han visto afectados por esta pérdida de valor de la vivienda en la medida que, junto a la morosidad, ha mermado sus resultados al tiempo que ha crecido sobremanera su stock de viviendas en cartera.
En estos dos últimos años, los particulares hemos visto cómo ha descendido la valoración de nuestro patrimonio inmobiliario y en ocasiones el mobiliario si estaba soportado en renta variable. La vivienda era para los particulares un bien de uso y de inversión y, fruto de su intensa sobrevaloración, un bien de especulación que nos llevó a creernos acaudalados y a comportarnos como nuevos ricos y prodigar nuestro consumo, aun a costa de endeudarnos o sobreutilizar las tarjetas de crédito.
Cualquiera podía comprar una vivienda porque en pocos meses superaba el valor pagado, los créditos para comprarla eran muy suculentos -hasta el 110% de su valor para atender también los gastos e impuestos de adquisición-, sin importar que entre 2006 y 2008 los tipos de interés estuvieron en tasas alrededor del 5%. Solo a partir de los primeros síntomas de incremento de la morosidad y bajada de la valoración de las viviendas, éstos bajaron acompasados a los descensos del euríbor. Incluso en los casos en que por pérdida del empleo, disminución de los ingresos o rentas no se podía hacer frente a la hipoteca, la vivienda se podía vender con facilidad, cancelar la hipoteca y todavía quedaba capital disponible. Aunque fuésemos alguno de los ninjas (ni ingresos, ni trabajo, ni activos) que popularizó Leopoldo Abadía.
Pero ahora el escenario ha cambiado. Según el Servicio de Estudios del BBVA:
l El parque de vivienda nueva terminada y desocupada estará este final de año en el millón, para situarse por debajo de las 800.000 al término de 2011 y en algo más de medio millón en 2012, con lo que se recuperará el nivel de stock existente en 2004.
l A finales de 2007 la vivienda marcó su precio máximo, el doble de lo que valía 10 años antes, y la tendencia decreciente registrada desde entonces se mantendrá con un 12% en este 2010 y continuará a lo largo de 2011. Se prevé que el ciclo bajista del sector inmobiliario residencial habrá acabado en 2012 tras cuatro años de ajuste del precio de la vivienda, en los que se acumulará una rebaja total del 30%.
l En el 2011 se prevén subidas graduales de los tipos de interés, como continuación a estos últimos 12 meses en que el euríbor ha pasado del 1,22 al 1,50.
Con este panorama en el horizonte cercano no parece que la vivienda vuelva a ser nuestro principal valor de especulación y tan solo será para nosotros bien de uso, en la medida que la utilizamos para vivir o de segunda residencia y, por consiguiente, su valoración no afecta a nuestra riqueza ni a nuestra economía. Siempre que el nivel de ingresos y rentas se mantenga en los niveles actuales. También seguirá siendo bien de inversión en la medida que se pueda tener en alquiler y facilite con ello una rentabilidad equiparable a los depósitos bancarios a plazo o los activos de renta fija.
En consecuencia, los demandantes de vivienda que la necesiten como usuarios deben aproximarse a ella bajo estos parámetros y decidir entre comprar o alquilar de una manera racional, valorando los costes de una y otra opción y la capacidad para afrontarlos. La decisión debe ser meditada y, lo que es más importante, tomada sin prisas, pues la vivienda no está a punto de reiniciar su remontada y disparar su valor sino que va a esperarlos pacientemente.
Pero tanto los poseedores de una vivienda como los nuevos adquirentes podemos tener una certeza: en este inmediato futuro, la vivienda ya no será un activo de especulación que nos haga virtualmente ricos o nos salve de nuestros excesos consumistas. Será un simple bien de inversión o de uso que valdrá por lo que rinde o por lo que sirve, no por lo que se puede revaluar en corto plazo.
Félix Serrano Alda. Economista y asesor financiero
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